Wer in Merzenich Wohnungen bauen will, wo der Bebauungsplan das bisher nicht zulässt, soll künftig wissen, woran er ist. Die Verwaltung legt dem Bau-, Planungs- und Umweltausschuss für Donnerstag, 12. November, Leitlinien für den Umgang mit dem sogenannten Bau-Turbo vor. Der Ausschuss soll sie zur Annahme empfehlen, beschließen soll der Gemeinderat am 3. Dezember. Danach soll die Verwaltung jedes entsprechende Vorhaben nach diesen Regeln prüfen. Die Leitlinien tragen das Datum vom 28. Oktober; sie sollen ein Jahr nach dem Beschluss überprüft werden.
Hinter dem Begriff steht eine Sonderregel im Baugesetzbuch, der Paragraf 246e. Sie ist nach Angaben der Bundesregierung am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten Kommunen können damit zusätzlichen Wohnraum zulassen, ohne dafür erst einen Bebauungsplan neu aufzustellen oder zu ändern. Das Verfahren dafür dauert oft Jahre. Nach dem Baugesetzbuch hat die Gemeinde für ihre Zustimmung drei Monate Zeit, nachdem die Baugenehmigungsbehörde sie gefragt hat; verweigert sie die Zustimmung in dieser Frist nicht, gilt sie als erteilt. Lässt die Gemeinde vorher die betroffene Öffentlichkeit Stellung nehmen, verlängert sich die Frist um höchstens einen Monat. Die Sonderregel gilt bis zum 31. Dezember 2030; der Bundestag beschreibt sie als eine Art Experimentierklausel. Ob und wie weit eine Gemeinde den Bau-Turbo nutzt, entscheidet sie selbst.
Merzenich legt dafür zunächst Grundbedingungen fest. Ein Vorhaben muss neuen Wohnraum schaffen und zu den Vorstellungen der Gemeinde über ihre städtebauliche Entwicklung passen. Bauherren müssen sich in einem städtebaulichen Vertrag verpflichten, etwa Planungs- und Erschließungskosten zu übernehmen, Regeln zur sozialen Infrastruktur sowie zu Umwelt- und Klimaschutz einzuhalten und gegebenenfalls öffentlich geförderte Wohnungen zu schaffen. Nach Ziffer 1.4 muss dieser Vertrag schon vor dem Antrag geschlossen sein; an späterer Stelle überlassen die Leitlinien es der Verwaltung, im Einzelfall zu entscheiden, ob ein Vertrag nötig ist. Ausgeschlossen sind Bauten, die ein Viertel negativ prägen würden; als Beispiel nennen die Leitlinien ein Hochhaus im Einfamilienhausgebiet. Einen Anspruch auf Zustimmung gibt es ausdrücklich nicht.
Wer entscheidet, hängt von der Größe ab. Bei mehr als 0,1 Hektar oder mehr als zehn Wohnungen und bei jedem Vorhaben im Außenbereich ist das zuständige politische Gremium gefragt. Im Außenbereich werden Projekte mit mehr als 0,15 Hektar oder mehr als zehn Wohnungen abgelehnt; kleine Vorhaben bis 0,1 Hektar und höchstens fünf Wohnungen darf dort die Verwaltung entscheiden. Innerhalb bebauter Gebiete entscheidet die Verwaltung selbst, solange ein Bau nicht gravierend von der Planung abweicht, etwa um mehr als einen halben Meter höher als die Nachbarhäuser. Vorhaben mit mehr als 0,10 Hektar oder mehr als acht Wohnungen werden dort abgelehnt. Gemessen wird dabei die Fläche, die das Projekt tatsächlich braucht, also die überbaute Fläche samt Grün. Ob die Pläne vor der Entscheidung öffentlich ausgelegt werden, darf die Verwaltung selbst festlegen.
Für den Außenbereich am Ortsrand gelten zusätzliche Hürden. Die Fläche soll im Flächennutzungsplan als Wohn- oder gemischte Baufläche dargestellt sein; bei Flächen für die Landwirtschaft gibt die Planung der Gemeinde den Ausschlag. Das Vorhaben muss eine Lücke zwischen Ortsrand und einzelnem Haus schließen, die Siedlung städtebaulich gewollt erweitern oder einer einseitig bebauten Straße gegenüberliegen. Höchstens 25 Meter darf es vom letzten genehmigten Haus entfernt sein, das Grundstück höchstens 1.500 Quadratmeter groß. Tabu sind Wald, Naturschutz- und Landschaftsschutzflächen, regionale Grünzüge, Gewässerschutz- und Überschwemmungsgebiete sowie Ausgleichsflächen.
Die Gemeinde baut dabei auf einer Vorlage des Kreises Düren auf, die der Kreis zusammen mit den Kommunen erarbeitet und bewusst mit Platzhaltern versehen hat. Eine Gegenüberstellung der Verwaltung zeigt, wie Merzenich diese Lücken füllt. Beim Abstand zum Ortsrand nennt der Kreis als Rahmen höchstens 100 Meter, Merzenich 25 Meter; bei der Grundstücksgröße höchstens 2.000 Quadratmeter, Merzenich 1.500. Als Beispiel für eine gravierende Abweichung nennt der Kreis einen Bau, der die Umgebung um mehr als einen Meter überragt, Merzenich schon um mehr als einen halben Meter. Bei Bauvorbescheiden geht die Gemeinde den umgekehrten Weg: Der Kreis sieht vor, sie mit Bedingungen positiv zu bescheiden, Merzenich will Anträge darauf ablehnen.
Weitere Punkte betreffen einzelne Lagen. Wohnungen, die nicht zu einem Betrieb gehören, bleiben in Gewerbe- und Industriegebieten mit Bebauungsplan ausgeschlossen, damit die knappen Gewerbeflächen nicht verloren gehen. Ein Haus in zweiter Reihe ist zulässig, wenn es sich in die Umgebung einfügt; auf Stellplätze, Garagen und Zufahrten der Nachbarn ist Rücksicht zu nehmen. Die Erschließung mit Kanal, Straße und Leitungen muss früh mit den Behörden geklärt und nachgewiesen sein. Im Vertrag vereinbart die Gemeinde eine Bauverpflichtung, die so lange gilt wie die Baugenehmigung. Drohen erhebliche zusätzliche Umweltfolgen, ist eine Strategische Umweltprüfung nötig.
Bevor jemand einen Antrag stellt, verlangt die Gemeinde ein Gespräch mit ihrer Planungsabteilung, um zu klären, ob der Bau-Turbo überhaupt in Frage kommt und welche Unterlagen nötig sind. Anträge ohne diese Abstimmung können abgelehnt werden. Anträge, die der Zustimmung bedürfen, nicht gravierend von dieser Abstimmung abweichen und schon im zuständigen Gremium beraten wurden, soll anschließend die Verwaltung entscheiden. Das verkürzt nach den Leitlinien die Beteiligungsfristen; sie verweisen dafür auf die Genehmigungsfiktion der neuen Landesbauordnung. Ursprünglich sollte das Thema schon in der vorigen Sitzungsrunde beraten werden. Die Verwaltung nahm es damals von der Tagesordnung, weil sich der Entwurf zeitlich mit dem des Kreises überschnitt.
Ob Merzenich den Bau-Turbo so nutzt, entscheidet nun die Politik. Der Ausschuss tagt am 12. November um 18 Uhr im Ratssaal des Rathauses; auf derselben Tagesordnung stehen unter anderem der Umbau der Grundschule Golzheim und zwei Solarparks. Nach Einschätzung der Verwaltung schaffen die Leitlinien klare Strukturen und Zuständigkeiten für die Beurteilung einzelner Bauvorhaben.
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